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企鵝號/頭條號/新浪微博等：@學者劉璐

從2013-2016年的這四年來看，北京的二手房價格指數累計漲幅達89.76%，排在70個大中城市的第二位，僅略低於第一名深圳，但卻甩瞭第三名上海幾個檔次（上海同期的二手房累計漲幅為65.47%）。如果單看2016年，北京的二手房價格指數的漲幅同樣穩定地排在70個大中城市的第二位，達36.73%（註:第一名為合肥）。

作者介紹：

在2018年1月，“144平米以上”的大戶型的環比漲幅較大，為0.5%，而中小戶型的價格均在走跌，跌幅都較大，分別為0.5%和0.4%；

相對於2013年以來北京房價（特別是二手房）的較大漲幅而言，在過去一年北京二手房整體下跌6.6%的幅度並不能算大。

市場要漲的時候筆者會說漲，市場跌的時候筆者也會說跌。筆者既不“唱多”也不“唱空”。

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在閱讀下面的正文之前，各位讀者請深呼吸幾口：

在2018年1月，成都的二手房價格指數在繼2015年6月開始的31個月之後（期間僅在2015年10月和12月有過兩次微弱的環比下跌），首次出現瞭環比下跌；

接下來讀者朋友們肯定又要問：會跌多少？持續多久？

在2018年3月，三個面積段的戶型都在跌，其中大戶型跌得最厲害，達0.9%，而中小戶型跌幅較小，分別為0.3%和0.2%；

可見，自2013年以來，成都的二手房市場鮮明地分成瞭三個階段，包含瞭完整的一輪“上漲——下跌——再上漲”的過程。

其次，既然當前的“頂部”已經確立，那麼接下來的走勢應該是持續走低的。

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(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

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在2018年2月，成都的二手房價格指數又出現瞭一定幅度的環比上升，但實際上這已經是受春節的“返鄉置業”因素影響而產生的“回光返照”瞭，而且該月的反彈也未能超過2017年12月所創下的階段性頂部（炒股的朋友們應該都知道筆者在說什麼，這不就是K線裡經典的“雙頭”走勢嗎？）；

這句話要從幾個方面來理解。

本輪樓市周期成都二手房價格的階段性頂部示意圖

而這當然不是筆者第一次判斷樓市拐點瞭。

在2018年4月，成都的二手房指數繼續以0.3%的較大跌幅環比下跌，再次確認瞭下跌走勢。

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首先，房地產行業具有鮮明的周期性，有漲有跌，漲跌互現。這一輪過瞭還有下一輪。成都作為一個高增長城市來說的發展勢頭喜人，也許下一輪成都的二手房還會創出新高，所以本文強調的是“階段性頂部”。

成都街景，圖片來自於網絡

央視關註全國多地密集出臺樓市調控新政

向南跨過天府立交，你就是新成都人

因此，拉通平均下來看，成都全市范圍內的平均漲幅就不算特別大。

從目前（指2018年2月）北京二手房指數的“點位”來看，整體上說，北京目前二手房市場的平均價格水平已經回到瞭2016年8月到9月之間的水平（即高於8月但略低於9月）。但如果我們從2013年以來的較大周期來看，北京二手房的整體水平目前仍屬高位。本輪北京二手房的上漲周期非常清晰，從2014年10月開始，到2017年3月結束，連漲瞭長達30個月，堪稱一輪大牛市！

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知名財經評論人

上面三幅圖均為筆者公號文章的截圖（有發文的具體時間）。顯然，如果您當時看瞭這三篇文章，現在資產估計應該翻瞭幾番瞭，也不用還在那兒操心搖號的事情。

確實也經常有讀者給筆者寫來感謝信，說2016年看瞭筆者那篇文章馬上買瞭房，不然現在會怎麼怎麼樣。筆者也隻是淡定地一笑而已：筆者從來就不鼓勵炒房。筆者隻是在做客觀的市場研究而已。

11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測

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至此，成都的二手房價格指數已經毫無懸念的步入瞭下跌通道。實際上，在2018年的3月和4月，成都二手房市場“松動”的“體感”已經非常之明顯瞭，比如賣傢掛牌猛增、成交萎縮，等等。

二，當前成都二手房市場的狀態

西南財經大學經濟學院副教授、博士生導師

這其實很正常，因為這是全市范圍內的平均指數。成都按照行政區劃來說的面積是很大的，不僅包括中心城區（含原來屬於“一圈層”的近郊區縣），也包括遠郊“二、三”圈層的區縣。

別激動，本文說的是成都的二（er）手（shou）房（fang）！

印象比較深的是“5.15”成都樓市調控升級以後，還有讀者來給筆者留言說：“真心感謝劉老板兩年前寫得那篇成都主升浪的文章，振聾發聵，驚醒夢中人，感激不盡！”對此筆者回復到：“我隻是客觀描述和分析市場走勢，不構成投資建議。我的文章這位朋友覺得有用就好，感謝！”

(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

第一階段：2013年1月——2014年3月，連漲瞭15個月，累計漲幅約為9.22%。

中和閨蜜的故事

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天府二街的名媛

鄭重提醒：

特別說明：本文寫作中所用數據主要來自於國傢統計局發佈的“70個大中城市房價指數”。筆者采用特殊的算法進行瞭整理和加工。

分面積段來看，成都的二手房市場在不同月份之中不同面積段的價格走勢互有交錯。

在2018年2月，“90平米以下”的戶型又扛起瞭漲價的大旗，環比漲幅為0.4%，而中等戶型微跌0.1%，大戶型微漲0.1%；

文：劉璐

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當然，信不信那是讀者您的事情。

本輪樓市周期北京二手房格走勢圖（2012年12月=100）

對於後市而言，由於成都在“5.15”樓市新政中升級瞭限購措施，因而可以預期大戶型二手房的價格表現會相對堅挺，中小戶型的跌幅估計會更大一些。

對此本文解讀如下：

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當然，限購升級和搖號變嚴，本來也會促使搖號的中簽率提高。

實際上，房地產也可以看作是一門高技術含量的學科，而不僅僅是磚頭、鋼筋和水泥。在大數據和人工智能時代，對樓市走勢的判斷也日益專業化，這大大增加瞭“從眾跟風”的參與人做出正確判斷和決策的門檻。一步走錯，就有可能從“抄底”變成“接盤”。

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到瞭2018年4月，三個面積段的戶型依然都在跌，但大戶型跌幅最小，為0.2%，中小戶型跌幅稍大，均為0.4%。

筆者在本系列的研究中專門選用“70個大中城市房價指數”作為“原料”的重要原因，是因為其在不同城市之間的“可比性”。不論這個平均指數和個別樓盤的情況相比是高瞭還是低瞭，隻要這個指數的核算在不同城市都是同樣的標準就行。在《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文中，筆者曾總結如下：

第一，成都不論從城市經濟還是從樓市本身來說，“基本面”都是很好的，所以不用擔心在東北城市出現過的“斷崖式”下跌。

第二，由於“限售”這一政策規定的存在，所以實際上對下跌中的樓市而言也是一種保護——因為買房後短期內想賣也賣不出去。等三年的限售期結束，那可能都是下一個樓市周期瞭。

第三，綜合以上兩點分析，本輪成都二手房的下跌最可能的形態是“連續陰跌”，即二手房價指數每個月的環比跌幅在0.3%左右，整體的跌幅也不會特別大，估計在10%以內（很可能是7%左右）。但是落實到個體樓盤，這個跌幅的差異性就會很大瞭。比如近期筆者在中介調研，有二手房業主的掛牌價是400多萬元，經過和買傢討價還價之後，總價少瞭40多萬成交。和業主的掛牌價相比，成交價已經下跌瞭10%。因此，如果和當前二手房的掛牌價相比，在未來的下跌周期內單個樓盤下跌20%甚至以上的案例應該大有人在。

第四，既然已經形成瞭一個“趨勢”，那麼這就不是幾個月之內這樣的非常短的時間就可以結束的。根據筆者的研究，本輪成都二手房的下跌至少會持續一年。實際上，一年不一定剎得住車。一個樂觀的估計，在2019年初或者上半年，成都的二手房價格有望再次回暖。但這隻是樂觀的估計。如果情況嚴峻一點，那麼本輪的下跌周期拖得更長一點也是完全可能的。

新成都人可能不知道天府廣場在哪兒，但他們一定知道高新南區

在《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文中，筆者這樣總結瞭本輪北京二手房的走勢，對當前成都二手房市場的走勢也是一個很好的參考：

當然，也有可能存在二手房交易時的“陰陽合同”問題，但在去年成都升級相關調控政策之後，二手房交易中的這些不規范情況越來越少瞭。

這樣一對比，可以看出在這一輪的上漲周期之中，成都雖然個別區域和樓盤的二手房價格增幅較大，但是放在全國大中城市的背景下來看，成都二手房的漲幅並不算特別突出的。

——70個大中城市樓市走勢巡回點評之二

一，本輪成都二手房價格走勢回顧

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如果按照截至2018年2月來看的話，那麼北京的二手房均價在十一個月內下跌瞭6.6%！請註意這是北京全市整體意義上的均價下跌。而如果談及具體樓盤，那麼網上所傳的北京部分區縣有樓盤房價下跌20%，則是可能的。在網上的二手房中介數據顯示，的確有樓盤在一年之中下跌瞭20%-30%。如果把范圍擴大到環京區域（比如著名的燕郊），那房價下跌50%的樓盤也是有的。

(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

上面鋪墊瞭這麼多，想必各位讀者朋友最關心的問題是：成都的二手房市場當前到底處於一種什麼樣的狀態呢？

軟件園，成都新一代高富帥的聚集地

成都夜景，圖片來自於網絡

三，“歷史戰績”：之前筆者對樓市拐點的判斷

2017年11月27日，筆者發表瞭一篇題為《2017年10月：全國樓市向下調整的拐點初步確立，潮退開始》的文章，結論是“全國樓市向下調整的拐點初步確立，這一輪樓市熱度的潮退正式開始拉開帷幕。”。

事後諸葛亮那不叫本事。筆者在2017年3月份就曾公開預測：樓市將於今年十月開始整體轉向，不同城市有先後。可參見2017年3月《21世紀經濟報道》對筆者的采訪，白紙黑字寫起的，全國幾十傢知名媒體也轉載瞭這篇報道。2017年5月，在成都本地知名媒體《華西都市報》的采訪中，筆者再次重申觀點如下：“當前樓市處於政策的持續收緊期，調控力度不斷加大。市場本身雖然有所降溫，但一定時間內還會延續之前的熱度，這有一定的慣性。所以目前處於樓市的膠著期，或者說是政策的踩剎車期。這一階段的特點是量縮價穩。但隨著政策的持續收緊，甚至伴隨著加息等因素的出現（北京已經開始定向加息瞭），我預測樓市在今年四季度出現向下的調整是大概率事件。”

筆者為什麼會做出這樣的判斷？筆者自創有一套獨特的數量分析模型，結合大數據和人工智能的先進算法，在一定程度上可以對樓市的走勢做出較為準確的判斷。當然，您也可以覺得筆者在故弄玄虛。那麼筆者就說這是自己夜觀天象得到的啟發罷瞭。反正都差不多就這個意思。

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需要特別強調的是，上面的漲跌幅度都是基於“70個大中城市房價指數”中的二手房指數來進行計算。也許會有細心的讀者指出，這個漲跌幅度與實際的“體感”存在差異。

本輪樓市周期成都二手房價格走勢三階段示意圖

第二階段：2014年4月——2015年5月，幾乎連跌瞭14個月，累計跌幅約為6.41%。

繼上期《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文之後，作為“70個大中城市樓市巡回點評”系列解讀的第二期，筆者把成都作為本次巡回點評的第二站。

（2012年12月按同期新房的數值折算）

什麼房價漲跌之類的事情沒有什麼意思，筆者現在更關心社會發展和人類進步，當然，還有世界和平。

在2018年3月，成都的二手房指數以0.4%的較大跌幅環比下跌，正式拉開瞭下跌大幕；

很多外地來蓉的朋友隻盯著高新南區和金融城，但實際上成都全市面積達1.4605萬平方公裡，隻比北京的面積（1.641萬平方公裡）小一點，比國內很多大中城市的一川抽水肥清理行｜公寓化糞池位置｜台中公寓化糞池位置面積都大（比如：是香港的13.22倍，深圳的7.31倍，上海的2.30倍，廣州的1.96倍）。

熊貓在地球上存在超過800萬年，卻根本不關心房價問題

最近經常有業內朋友問筆者：當前成都樓市的“困局”如何破？筆者的回答是：等二手房跌。隨著二手房價格的自然回調，同區域的“價差”即會隨之縮小。舉個簡單的例子。比如某區域新房價格是1.5萬元/平米，二手房價格是2萬元/平米，初始的價差是5000元/平米。如果二手房的價格下跌10%，變成瞭1.8萬元/平米，那麼新的價差就是3000元/平米。如果二手房的價格下跌20%，變成瞭1.6萬元/平米，那麼價差就隻有1000元/平米瞭。根據前面的分析，在一個下跌周期內，單個二手房可售單位價格下跌20%左右成交並非難事。

顯然，隨著成都二手房價格的走低，“價差”減少，對投機性購房需求的吸引力也會減弱。

比如在“見頂”的2017年12月，“90平米以下”的戶型漲幅最大，環比增幅達到0.3%，而中大戶型的漲幅均為0.1%；

市場（即二手房跌）因素和政策（即調控升級）因素兩相疊加，將共同促使成都的樓市進行“軟著陸”。

2013年以來，成都的二手房市場經歷瞭非常明顯的三個階段，本文分別總結如下：

從天府廣場一路向南，60餘公裡外的視高能否安然度過這一輪下跌周期？

最後，請註意：本文壓根兒沒有提“新房”的走勢。

但是肯定還是有讀者會問筆者“新房怎麼樣？”這樣的問題。對此有疑問的讀者，歡迎移步閱讀筆者的另外一篇文章——《後市影響：樓市新政後成都搖號中簽率將大幅提升》，內有討論。

客觀、理性地分析成都二手房市場的走勢。

事實上，雖然成都的二手房價格在2017年的12月就已經創下瞭本輪行情的階段性高點，但是在市場的一片“盲目”之中，這一向下轉折的“拐點”卻又經過瞭四個月的膠著才得以確立。

本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。

本文僅代表個人觀點，與所供職的單位無關。

- 完-

2018年5月19日

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遍佈成都的高架、下穿和立交橋

目前筆者已經可以明確地確認，2017年12月就是成都二手房價格的階段性頂部！

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第三階段：2015年6月——2017年12月，幾乎連漲瞭31個月，累計漲幅約為11.70%。

跌瞭！成都二手房價格階段性頂部確立

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四川電視塔，圖片來自於網絡

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（2012年12月按同期新房的數值折算）

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從實際情況來看，這一輪上漲周期下來，成都市區不少地方的二手房是翻瞭倍的。但是不能否認的是，類似新津牧馬山這樣的區域，二手房也基本沒有怎麼漲。更遠一些的浦江、都江堰等區域，二手房上漲幅度也不明顯。而在成都西部占據較大面積的崇州、大邑、邛崍這三個市縣，二手房在這一輪樓市周期裡上漲幅度也不大。

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